土地購入前に知っておきたい！土地にかかるさまざまな制限・法規制について

新しく土地を購入し建築を検討している方は、土地にかかるさまざまな法規制を事前に把握しておきましょう。規制の問題でイメージ通りの家づくりができないということにならないよう、土地を購入する前に注意したい法規制についてご紹介します。

土地（敷地）にかかる法規制

まずは、基本的な「都市計画法」「建築基準法」「都道府県建築安全条例」について解説します。

都市計画法

都市計画法は、人々が安心・安全で快適に生活できる都市づくりをするために制定された法律です。計画的な土地開発や道路・公園・上下水道などの施設のあり方を定め、機能的な街づくりをするために必要な規制、誘導、整備などを行うために作られました。

この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。

（都市計画法第1条）

日本の国土は、都市計画法において大きく「都市計画区域」「都市計画区域外」「準都市計画区域」とエリア分けされています。
「都市計画区域」は計画的に都市づくりを進めるエリアのことで、それ以外は基本的に「都市計画区域外」となります。加えて、自由に開発・建設が行われてしまうと整備をするときに支障が出る可能性のある区域を「準都市計画区域」として定めています。

私たちが主に生活を営むエリア「都市計画区域」は、さらに3つの区域に分かれています。

「市街化区域」・・・すでに市街地を形成している、または将来計画的に市街化を図るべき区域
土地をどのように整備・計画・開発すべきかを定めた「地域地区」に分かれている
土地購入時の判断材料にもなる「用途地域」は「地域地区」の一種

「市街化調整区域」・・・農業や林業などを守るため市街化を抑制するべき区域

「非線引き区域」・・・区分が定められていない都市計画区域

建築基準法

建築基準法は、家を建てる際に最低限守らなければいけないルールのことです。購入者が安心・安全な生活を送れるように法律が設けられています。

この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資することを目的とする。

（建築基準法第1条）

建築基準法には、都市計画法に基づいて用途制限や容積率・建ぺい率などの制限が定められています。
また、建築基準法は、「単体規定」と「集団規定」から成り立っています。
「単体規定」とは建物そのものについての規定で、建物の構造や防火、衛生に関する内容について定められており、安全性の確保を図るものとして、原則全国一律に適用されます。
一方で「集団規定」は、建築物と周辺の環境について定められた規定です。計画的な都市づくりの規定となるため、都市計画区域および準都市計画区域に限り適用されます。

都道府県建築安全条例

各都道府県で、建築基準法に定めている規定だけでは安全や防火・衛生の目的を達しがたいと認める場合、条例により必要な制限が付加されています。

土地（敷地）にかかる制限

都市計画法・建築基準法では、敷地面積に対する建築面積の割合である「建ぺい率」と、敷地面積に対する延べ床面積の割合である「容積率」が規制されています。

建ぺい率と容積率については、こちらで詳しく解説しています。
土地探しの基礎「建ぺい率」「容積率」とは？理想の家を建てるには

建ぺい率・容積率の他にも、土地にかかる規制があります。

用途地域（地域地区）

用途地域とは、地域の特性に合わせて土地の用途を定める、都市計画法上の地域地区の一つです。
用途地域はまず「住居系」「商業系」「工業系」の三つに大別され、そこからさらに「第一種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「準住居地域」など12の地域に分けられます。「住宅地」「商業地」「工業地」と地域ごとに用途を定めることで、土地に合う環境を形成するための仕組みです。
同じ「住居系」の地域でも、どのような家が建てられるかが異なります。注文住宅を建てる土地を選ぶ際は、必ず用途地域も確認しましょう。また、建ぺい率や容積率は、地域によって数値が異なります。地方自治体のホームページなどで調べてみてください。

斜線制限

斜線制限とは、建物の各部分の高さにかかる制限で、通気性や採光性の確保を目的としたものです。「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の三種類があり、中でも特に注意したいのが「北側斜線制限」です。北側斜線制限は、新築の建物の北側にある既存の建物の生活環境（日照など）を確保することを目的としています。新たな建物が建つことで北側隣地の日照が制限されてしまうことのないよう、周囲の日照を確保するための規制と言えます。

日影規制（ひかげきせい、又はにちえいきせい）

日影規制とは、日照保護を目的とした建物の高さ規制のことです。一年で日の出が最も短い冬至の日を基準として、建物に全く日が当たらないことのない高さにする必要があります。
規制を受ける建物は、「用途地域」と「高さ」から決められます。

高度地区

高度地区とは、都市計画法に基づく地域地区の1つです。高度地区では、用途地域内の市街地の環境維持や、土地利用の増進を図るために、建物の高さに制限が設けられています。
建物の高さ制限は自治体によって異なり、ごくまれに建物の高さの最低限度が決められている地域もあります。

道路に関する規制

接道義務という規制があり、建物を建てる際には敷地が2m以上の道路に接している必要があります。
なお、自動車専用道路などは接道として認められていません。敷地周辺に公園や広場がある場合は、接道義務の条件を満たしていなくても建築が認められるケースもあります。
また、購入する土地に私道が含まれている場合、その私道を私道負担といいます。私道負担がある場合、私道部分には家を建てることができません。

家を建てる際は、さまざまな規制に気をつける必要があります。そのため、土地から探す際は、プロにお任せすることをおすすめします。

ヤマダホームズでは、土地の種類や法規制を熟知したスタッフが土地購入をサポート。土地探しのコツをレクチャーするセミナーも実施しています。
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おわりに

今回は、土地購入をする際に覚えておきたい、土地にかかるさまざまな規制についてご紹介しました。土地にかかる規定により、理想の家とはかけ離れてしまったということもあります。理想の家を建てるには、土地選びがとても大切なのです。マイホームを検討の際は、必ず土地にかかる規制もチェックしておきましょう。

土地選びでお困りの方は、ぜひお近くのヤマダホームズへご相談ください。
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