2019.01.15家づくり

ハウスメーカーで理想の家づくり！注文住宅を建てる流れ5ステップ

一戸建て住宅の購入は、人生の中で何度もあることではありません。それだけに、疑問が生じたり不安になったりすることもあるかと思います。

そこで今回は、ハウスメーカーで注文住宅を建てる流れを5ステップでご紹介します。

STEP1.「理想の家」をイメージする

家族にとって、もっとも幸せで大切な時間はどのようなときでしょうか？

「みんなで食卓を囲む時間が大切」「子どもと一緒に絵を描いたり、おもちゃで遊んだりする時間が楽しみ」など、答えはさまざまです。注文住宅を建てるときは、大切な時間を思い切り満喫できる「理想の家」をイメージしましょう。

暮らしをイメージする

新しい家での暮らしを、できるだけ具体的にイメージしましょう。家族で食卓を囲む時間や、お子さんが勉強する時間、ペットと遊ぶ時間など、大切にしたい場面を思い描いてください。一つ一つ書き出して、優先順位をつけて整理するところからスタートです。

どうしても譲れない条件がある場合は、あらかじめリストアップしておくと後がスムーズに進むのでおすすめです。

（例）
同居予定の両親のためにバリアフリーが必須。
予算は○○万円以内におさめたい。

次に「譲れない」とまではいかないが、それでも重要なことをリストアップします。

（例）
通勤時間は○分以内にしたい。
近所に買い物ができる場所、病院がある所がいい。

また、家族の5年後、10年後の姿、子どもが独立した後のライフスタイルも考えておきましょう。注文住宅の広さや間取りを考える上で必要です。

（例）
子どもが小学校に入学したら犬を飼いたい。
現在は中学生の子どもが10年後は社会人になり独立している見込み。

いきなりイメージしようとしても難しいかもしれません。そのような場合は、住宅展示場などを回ってイメージを膨らませましょう。

資金計画を立ててみる

注文住宅での暮らしをイメージできたら、それを実現するために必要な資金の計画も必要です。特に住宅ローンを利用する場合は、毎月の返済額を無理のない金額に抑え、着実に返済できる計画を立てることがポイントです。

家を建てるためにかかる費用とは？

注文住宅の建築には、次のような費用がかかります。

• 土地代（地盤改良工事の費用も含む）
• 建物本体工事費
• 付帯工事費（電気・ガスなどライフライン）
• 外構工事費
• カーテン、ブラインドのほか家具や電化製品

家の購入予算を把握する

まず現在の貯蓄額を把握して、注文住宅の頭金や諸費用として使える金額を割り出しましょう。生活費や家賃、保険料、お子さんの教育費（学校、習い事など）などを1年分以上は確保した上で、残った貯蓄から住宅建築用の資金を準備してください。

住宅ローンで借り入れる金額を計算するときは、「毎月どのくらいの返済額なら、無理なく生活できるか？」を初めに考えましょう。現在、支払っている家賃よりも大幅に返済額が増えるような計画は無謀です。

• 住宅ローン返済額は毎月の収入（給料、報酬など）の20％程度に抑える。
• ボーナスをあてにしないで返済する。
• 定年退職までに返済を完了する計画を立てる。

自己資金をできるだけ多く準備すれば、住宅ローンの返済は楽になります。「注文住宅に住みたい・建てたい」と思い立ったら、すぐにでも自己資金の準備を始めましょう。収入額の2～3割を貯蓄に回し、貯蓄には手を付けない生活を習慣にすることで、住宅ローンの返済が始まってからの生活の予行演習をすることができます。

STEP2.理想の家づくり始動！

「理想の家」のイメージが固まり希望条件を整理できたら、いよいよ理想の家づくりのスタートです。

注文住宅を建てる土地を探す

STEP1で出した「このエリアに住みたい！」「このくらいの広さの土地が必要」「予算は○○万円まで」暮らしのイメージや予算に基づいて、注文住宅を建てる土地を探します。インターネットや不動産広告で相場を下調べした上で、地域の不動産会社に条件に合う土地を探してもらいましょう。土地と建物両方の相場を念頭に置き探すことがポイントです。

不動産会社以外にも土地探しを手伝ってくれる会社があります。例えば、注文住宅のハウスメーカーなら、土地探しや購入手続き、そして住宅の建築まで一貫して任せることができますのでおすすめです。

「ここに家を建てたい」と思える土地が見つかったら、ハウスメーカーや不動産会社に相談しつつ、地盤の状況やハザードマップも参考に検討しましょう。地盤改良工事が必要か否かで住宅建築にかかる費用に差が出ます。地盤の状態や予算の都合によっては、別の土地を探す必要が出てくるでしょう。

施工会社を決める

理想の家を建てるため施工会社を決めましょう。施工会社は大きく分けて三種類あります。

• ハウスメーカー
• 工務店
• ビルダーとよばれる地域の準ハウスメーカー

今回は特に、ハウスメーカーに依頼する場合についてご紹介しましょう。なお、ここでのハウスメーカーとは「建築資材の一部を規格化して注文住宅を提供している企業」とします。

ハウスメーカーの注文住宅（1）住宅の規格があるから合理的

建築資材を一部規格化することで建築の合理化を進めているハウスメーカーなら、住宅の品質保証も確実でかつ工事期間の短縮が可能です。規格の範囲外（狭小地や高低差が激しい土地など）でもコストは高くなりますが、諦めることはありません。経験豊富な専門スタッフに相談してみましょう。

ハウスメーカーの注文住宅（2）設計やデザインの自由がきく

ハウスメーカーの規格内であれば、設計やデザインにも自由がききます。外壁や内装の色や素材を自分のイメージに近づける事が可能です。ハウスメーカーの規格は多くの人にとって住みやすい家であることを前提に開発されています。そのため、満足度の高い注文住宅を建てることができるのです。

ハウスメーカーの注文住宅（3）充実した品質保証

ハウスメーカーの注文住宅は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」、「住宅瑕疵担保履行法」などの法令に基づき、充実した品質保証が用意されていることが多いです。

入居後に修繕が必要になった場合を考え、相談窓口をはじめアフターメンテナンスの体制が整っているハウスメーカーを選びましょう。

ハウスメーカーの注文住宅（4）住宅ローンの審査で有利にはたらくことも

ハウスメーカーの提携・信頼関係がある金融機関なら、それが住宅ローンの審査で有利にはたらくケースがあります。

STEP3.土地購入＆注文住宅のプランを立てる

注文住宅を建てる土地と施工業者を決定したら、土地を購入し、どのような家を建てるか具体的なプランを立てます。

土地を購入する

これから長く住む土地です。慎重に手続きを進めていきましょう。購入前に次の点は必ずチェックしてください。

• 土地の権利関係がどうなっているか。
• 近隣との境界問題はないか。
• 接道状況はどうか、セットバックは必要か。
• 上下水道は敷地に用意されているか、ガス・電気などを取り込みやすいかどうか。
• 地盤改良工事は必要か。
• 家を立てる場所や周辺の安全性をハザードマップで確認する。

住宅ローンを利用する場合は、金融機関に仮審査の申し込みをしておきます。

土地購入の契約時に取り交わす書類（契約書、重要事項説明書など）は事前に入手して内容を確認しましょう。少しでも疑問があれば不動産会社に納得のいく説明を求め、解決策を検討しましょう。なお、宅建業法では、「契約成立の前まで」に重要事項説明を行うべきと定められています。数日前には重要事項説明書の内容が確認できるよう、不動産会社に書類を用意してもらいましょう。

書類や契約内容に不備や不明点がないことを確認し、契約書にサインをします。この際に土地手付金や仲介手数料も支払います。

土地の引き渡し

住宅ローンの申し込みと契約を行い、資金の準備をします。

土地の引き渡しは、売買契約を結んだ日からおよそ1カ月以内に、住宅ローン借り入れをした金融機関、または不動産会社のいずれかで行われることが一般的です。

土地の残金、固定資産税・都市計画税の清算金などを支払う必要がありますので、具体的な金額を不動産会社に確認しておきましょう。

多くの場合、司法書士が土地の移転登記に必要な書類を確認、作成し、引き渡し日から2週間前後で書類を郵送してもらえます。

注文住宅のプランを立てる

土地の購入手続きと並行して、注文住宅の具体的なプランを立てます。どのような家を建てたいかハウスメーカーに希望を伝え、形にしていきましょう。

プランを立てる際に決めることの一例を挙げます。

• 部屋の間取り、広さ。
• 壁や天井の素材（無垢材や珪藻土など天然素材にするか）。
• バス、キッチン、洗面台などの設備とそのグレード。
• 住宅の構造（免震・制震など）。
• 断熱性能（ZEH）はどうするか。

建築請負契約を締結する

ハウスメーカーと建築請負契約を結ぶ際は、「工事請負契約書」「工事請負契約約款」「見積書」「設計図書」と四種類の書類が交付されます。

契約書類は分量が多く、契約時にすべてに目を通し理解するのは難しいため、事前にチェックしておくことをおすすめします。

1.工事請負契約書

工事契約の概要をまとめた書類です。工事価格、仕様、工事完了日、引き渡し日などが明記されています。誤りや曖昧な点がないか必ず確認しましょう。

2.工事請負契約約款

「工事請負契約書」に記せない詳細事項を記したものです。

3.見積書

工事内容の詳細、使用する資材や設備品、商品名や規格などが詳細に記されています。「工事一式」などまとめて記載がされている箇所については、内容を詳しく確認しておくと安心です。

4.設計図書

工事の内容を示す書類です。図面、設計書及び仕様書、その他の書類（現場説明事項書や構造計算書等）が記されています。

建築請負契約の前に、注文住宅の設計契約を結ぶケースもあります。契約の順序をハウスメーカーに確認しておきましょう。

建築確認申請を行う

建物を建てるときは、その建物が建築基準法などに適合しているか確認審査を受けなければなりません。審査を受け、建築確認済証が交付されると着工できるようになります。

建築確認申請は、ハウスメーカーが建築主から委任され行います。

新しい家がいよいよ形になり始めました。現在の住まいから、新しい家に移るための準備も少しずつ始めましょう。この時期に済ませることの例を挙げます。

• 仮住まいの手配（建て替えの場合）
• 引っ越しの手配
• 近隣への挨拶
• 住宅ローンの申し込み
• 地鎮祭の準備

地鎮祭は、一般的にハウスメーカーが手配してくれますが、神主さんへのお礼（初穂料）など金額を確認しておく必要があります。

STEP4. 理想の家までもう少し！着工＆工事

新しい家を建てるための工事が始まります。着工から工事がどのように進んでいくのか流れをご紹介します。

着手金の支払い

注文住宅の建築には時間がかかり、工事の進捗に応じて資材などの購入コストがかかります。そのため、建物の完成引き渡し時に建築代金を一括で支払うのではなく、分割して建築代金を支払う契約を結ぶことが多いです。また、着工の際には工事着手金を支払います。ハウスメーカーにより支払い条件が異なりますので、工事請負契約前に確認しましょう。

一般的な分割の例をご紹介します。

• 工事着手時に3分の1
• 中間（上棟時）に3分の1
• 完成引き渡し時に3分の1

また、住宅ローンが融資されるのは建物が完成し登記が完了した後（完成引き渡し時）となりますので、自己資金に余裕がない場合は「つなぎ融資」を申し込みます。

上棟式

上棟式は工事の無事を祈る儀式であり、現代では大工さんの労をねぎらう意味も込めて行われることが増えています。

上棟式を行う場合、次のことを打合せで確認しておきましょう。

• 式の内容
• 地域の慣習
• 参加する人数
• 用意するもの（塩、御神酒、洗い米、工事関係者へのご祝儀など）
• 上棟式後の直会（なおらい）で食事を振る舞う場合、料理、飲み物など

中間金の支払い

工事が進み、上棟式の時期に差し掛かるころに中間金を支払います。工事代金のおよそ3分の1の金額が必要です。

仕様の確認

施工業者に全てを任せるのではなく、施主として工事の進捗や見積書や仕様書と齟齬がないかを確認しましょう。

工事現場を実際に見ると、新しい家が建つ様子がわかり、家への愛着が増すはずです。現場で作業する職人も、施主が家に関心を持ち一言二言でも言葉を交わす機会があるとモチベーションが上がります。現場との一体感が深まれば、建築中の質問や万が一プラン変更をすることになった場合でも話をしやすいでしょう。

STEP5. いよいよ待望の注文住宅が完成！

待ち遠しかった注文住宅の完成日を迎えました。最後に工事の終了から、家の引き渡しまでの流れを確認しましょう。

登記の依頼、住宅ローンの契約

完成した家が「自分のものである」ことを主張できるよう、登記の手続きを行います。土地家屋調査士や司法書士といった専門家に依頼するとスムーズです。ハウスメーカーや金融機関が専門家との間を取り持ってくれます。

金融機関に住宅ローンを申し込み、融資審査を受け、住宅ローンの契約を結びます。必要書類は、金融機関とハウスメーカーが案内してくれます。

完成立会い

完成した住宅が希望通りに完成しているかを、ハウスメーカーの担当者とともに確認します。確認すべきポイントの例を紹介します。

• 床や壁に傷がないか
• 建具がきちんと動くか
• 設備面に問題はないか

完成立会いで不具合が見つかった場合、ハウスメーカーが用意した書面に不具合箇所を列記してもらい、どのような方法でいつまでに補修や改善をするのかを記録します。

また、完成立会いの時点では気づくことができなくても、数カ月、数年が経って不具合が見つかった場合の修理、メンテナンスの依頼方法なども必ず確認しておきましょう。

注文住宅の引き渡し

いよいよ待ちに待った注文住宅の引き渡しです。引き渡しをもってマイホームが自分たちのものになります。以下を経て注文住宅が引き渡されます。

• 工事費の残金を確認（追加工事費が発生したかも確認する）。
• 器具と設備の説明を施工会社から受ける。
• 取扱説明書を受け取り、メンテナンスの依頼先を確認する。
• 残金を支払い、鍵を受け取る。
• 登記済証を受け取る。登記済証は登記手続きから2、3週間後に郵送されます。

おわりに

ハウスメーカーで注文住宅を建てる流れを5ステップでご紹介しました。理想の家を形にするには、さまざまな手続きと時間が必要です。時には疲れてしまうこともあるかもしれませんが、注文住宅が完成すれば疲れも吹き飛んでしまうことでしょう。

今回ご紹介した一連の流れは、ハウスメーカーに依頼した場合の例です。順序や流れが異なるケースもあります。注文住宅を購入する際は信頼できるハウスメーカーに依頼し、理想の家づくりを実現しましょう。