2020.06.12間取り・デザイン

耐震等級とは？耐震基準との違いについて

住宅の安全性について調べると、耐震等級や耐震基準という言葉が出てきます。

日本は地震が多い国と言われ、自然災害への備えとして地震に強い家選びは重要なテーマです。

安全な家を納得して手に入れ、長く安心して住み続けるために、建物の耐震性に関わる用語の意味や違いを解説するとともに、そのメリットやデメリットについてご紹介します。

耐震等級とは？

耐震等級とは、建物の耐震性（おもに地震に対する建物の強度）を示す指標の1つで、建物の強度とは基礎、柱、壁、梁などの、建物を支える構造部材（構造躯体）の壊れにくさのことです。

品確法という法律に沿って住宅の性能を評価し、その評価によって導き出された耐震性能が3段階の等級で表され、数字が大きいほど等級が高い、つまり、耐震性能が高いということになります。

各耐震等級の耐震基準及び適合建物について、以下の表にまとめました。

耐震等級	耐震基準	適合建物例
耐震等級1	数百年に一度発生する地震 （震度6強から7程度）に対して 倒壊、崩壊しない 建築基準法が全ての建物に求めている最低基準と同等の耐震性能を満たす	建築基準法の建築確認申請承認を得ている建物は、全て建耐震等級1に適合
耐震等級2	等級1で想定される1.25倍の地震が起きても損傷、倒壊、崩壊しない	学校、病院など、主に避難場所となる公共施設
耐震等級3	等級1で想定される1.5倍の地震が起きても損傷、倒壊、崩壊しない	消防署、警察署などの公共施設

耐震だけじゃない！？振動から建物を守る方法

地震などの振動から建物を守って損傷や倒壊、崩壊を防ぐ方法は、「耐震」の他にも「制震」「免震」といった考え方があり、それぞれの観点に基づいて建物の設計や建築を行います。

「耐震」と「制振」を組み合わせてより建物の耐久性を高める、と言ったような様々な工夫が行われているので、どのような対策を取っているかは不動産会社やハウスメーカーに問い合わせてみると良いでしょう。

耐震等級と耐震基準の違い

耐震等級と耐震基準はいずれも建物の耐震性に関する基準ですが、違いを整理してみましょう。

耐震等級と耐震基準の考え方

耐震等級も耐震基準も、人の生命と財産を守るために設定されているという目的は同じです。

耐震基準をクリアしなければ建築できない

耐震基準とは、建築基準法に基づく耐震性能表示のことです。

建物建築の際に義務付けられている建築確認申請をする中で、構造計算により導き出され、「耐震基準への適合」が証明されないと建築の許可がおりません。

耐震等級の証明（住宅性能表示制度の利用）は任意

建築確認申請と異なり、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）に基づく、耐震性能表示（耐震等級）を含む住宅性能の審査および住宅性能評価書の発行を申請するかどうかは任意です。

耐震等級の評価を受けるメリット・デメリット

住宅建築に必須の建築確認申請と異なり、任意である住宅性能評価書（耐震等級）の申請をするべきかどうかについて、メリットとデメリットを考えてみましょう。

耐震等級は高いほど良い？

耐震等級1から耐震等級3へと数字が大きくなるほど耐震性能が高いことは事実ですが、耐震等級1の建物でもあっても、安心して住まうのに必要な耐震性能は備えています。

建物の建築確認申請の際に求められる耐震性能は、阪神淡路大震災クラスの地震でも建物が倒壊したり人命が損なわれたりすることがないように、との安全基準で検討され定められており、この耐震基準が耐震等級1の基準に相当します。

住宅性能（耐震等級）の評価を受けるメリット

住宅性能評価において耐震等級が高いことを証明するメリットを以下の表にまとめました。

 

耐震等級	地震保険　割引率	【フラット35】S			住宅名称	贈与税　非課税枠
		プラン	金利優遇期間	金利割引
耐震等級1	掛け金×10%				一般住宅 （2未満）	300〜2,500万円
耐震等級2	掛け金×30%	金利Bプラン（2以上）	5年間	0.25％	良質な 住宅用家屋	800〜3,000万円
耐震等級3	掛け金×50%
		金利Aプラン	10年間

各項目について順番に解説していきます。

地震保険の掛け金に割引が適用される

地震保険とは火災保険のオプション契約（付帯特約）のことであり、地震保険単体の契約というものはなく、火災保険のみ加入する場合に比べて地震保険を付帯すると掛け金が高くなるため、火災保険に地震保険の特約を付帯しない人も少なくありません。

しかし、地震保険の割引条件には「耐震等級割引」があり、耐震等級に応じて掛け金の割引率が変わります。

地震保険で保障される金額は火災保険の補償金額の30％～50％の範囲であり、建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度額となります。

住宅ローンの金利が優遇される

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して扱う全期間固定金利住宅ローン【フラット35】を利用する場合、所定の条件を満たせば【フラット35】の優遇プランである【フラット35】Sが利用可能です。

【フラット35】Sは、住宅の耐震等級に応じて5年か10年いずれかの期間中、【フラット35】の借入金額から年0.25%の金利引下げを受けられます。

以下は金利Aプラン、Bプランでフラット35Sを利用した場合の借入例です。

借入金額：3,000万円（融資率9割以下）

借入期間：35年

元利金等返済

ボーナス返済なし

借入金利年1.24%

金利引下げ メニュー	返済期間	借入金利	毎月の返済額	総返済額	【フラット35】との比較 （総返済額）
フラット35	全期間	年1.24%	88,082円	36,994,468円	–
【フラット35】s（金利aプラン）	当初10年間	年0.99% （▲0.25％）	84,545円	36,278,333円	▲716,135円
	11年目以降	年1.24%	87,110円
【フラット35】s（金利bプラン）	当初5年間	年0.99% （▲0.25％）	84,545円	36,608,518円	▲385,950円
	6年目以降	年1.24%	87,600円

出典：ずっと固定金利の安心【フラット35】

「【フラット３５】Ｓの毎月の返済額・総返済額の試算」

https://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html

フラット35Sを利用した場合、フラット35に比べ金利Aプランの場合は約71万円、金利Bプランの場合は約38万円総返済額がお得になることが分かります。

贈与税の非課税枠が拡大される

住宅購入資金を誰かから援助してもらうと、援助を受けた金額に応じて贈与税が発生します。

贈与税の課税対象額は、非課税枠の金額と基礎控除額110万円を足した金額を贈与額から引いたものになります。

一般住宅に対して「良質な住宅用家屋」は非課税枠が最小と最大いずれの場合も500万円増額されます。住宅性能評価書における耐震等級が2以上であると、非課税額が拡大される「良質な住宅用家屋」とみなされます。

売却する際に有利にはたらく

売却予定の物件に住宅性能評価書があると、購入を検討している方にとって主に2つのメリットが生じます。

1つ目は、住宅性能評価書では住宅性能が数値で表されるため、物件の価値を判断しやすく、他物件との比較検討も容易になるという点です。

2つ目は、国土交通大臣等に登録された第三者機関が公正に判断し評価結果を統一基準でまとめたものですので、物件が優良であることの根拠が明確であるという点です。

こうした購入検討のしやすさは商談をスムーズに進める材料となり、そのまま売り主にとってもメリットになります。

安心感がある

住宅性能の評価（耐震性能の高さ）において、専門機関による審査を経て性能のお墨付きを得るわけですから、その住宅に住まう上で安心感があります。

日本は地震が多い国ですから、耐震性能において十分な性能を有しているという事実は大きなメリットと言えるでしょう。

住宅性能（耐震等級）の評価を受けるデメリット

建物の設計や取得費用の面で検討すべき点があります。

耐震等級3の取得にかかる費用

耐震等級3の基準を満たすために構造計算費用、施工費用、住宅性能の評価申請費用などが必要になるため、耐震等級1～2と較べて割高になり工期も長くなります。

耐震等級3の基準を満たすための構造計算および施工費用

建物の大きさや間取りによって変わってくるため一概にいくらとは言えませんが、耐震等級が1から2、3と上がるにつれて数万円から数十万円といった幅で差が生じます。

住宅性能評価書の取得費用

建物の大きさや構造、さらに評価実施項目によって変動しますが、おおよそ10万円から20万円くらいが相場です。

設計上の制約が生じる

耐震等級が上がるほど建物そのものの強度も上げる必要があるため、壁が増える、柱や梁が太くなる、窓が小さくなる等の制約が生じ、建築コストや間取りの自由度に影響が出やすくなります。

特に注文住宅の場合は、希望する間取りと建物の強度や耐震性との兼ね合いを、ハウスメーカーや工務店によく相談してみましょう。

例えば建物の中に複数フロアを貫く吹き抜けをつくったり、建物の1階部分を車のガレージにしたりすると、建物の強度（耐震性）には不利に働く場合があります。

耐震等級3“相当”とは？

「耐震等級3相当」という表記を見かけることがありますが、「耐震等級3」と「耐震等級3相当」ともに、建物が耐震等級3レベルの耐震性能を有している点では変わりありません。

「耐震等級3」は、登録住宅性能評価機関として国土交通省に登録した第三者機関が、申請に基づき評価方法基準に従って住宅性能評価を行い、その結果によって交付される住宅性能評価書の中で評されるものです。

「耐震等級3相当」は、第三者機関による住宅性能評価を受けてはいないが、耐震等級3相当の設計と施工を行っている、という場合の表記になります。

しかしながら、表記については明確な指針があるわけではなく、各ハウスメーカーによって内容の差があるため、「耐震等級3」を取得しようと考えている場合には詳しく確認することをおすすめします。

先に述べたように住宅性能評価を受けるメリットは多々ありますが、反面、評価を受けるための手間や費用がかかることや、工期が伸びるというデメリットもあります。

「耐震等級3」と「耐震等級3相当」に耐震性能における差異はありません。

ハウスメーカーなどの専門家に事前によく相談し、耐震等級3の取得に関わるメリットとデメリットを比較検討した上で、住宅性能評価を受けるかどうかを決めると良いでしょう。

おわりに

ここまで見てきたように、耐震等級が高ければ高いほど全ての方にとって最適である、というわけではありません。

建築基準法による耐震基準に適合した建物であれば同時に耐震等級1にも適合し、それは阪神淡路大震災レベルの地震に耐えうるよう設計されています。

その上で耐震等級2～3を考えるのであれば、かかるコストや手間、および住まう上でのプラスアルファの安心感など、家に何を求めるのか、何を重視するのかで選択肢が変わってくるでしょう。