土地の価格の判断基準は？住まいの土地を購入する際の注意点
ここに家を建てたいと思える土地が見つかった場合であっても、その土地を購入して問題ないのか、判断が難しい場合があるでしょう。そこで今回は、土地の価格の判断基準や、土地の購入以外に発生する費用など、土地を購入する際に確認しておきたいことをご紹介します。
土地の購入を検討しているけれど、どの土地にしようか迷っているという方は、今回ご紹介する情報をご参考にしてください。
目次
土地の価格の判断基準！地価公示価格とは？
購入を希望する土地の相場を知りたい場合は、該当する地域の「地価公示価格」が、土地の価格の判断基準になることを知っておきましょう。
ここでは地価公示価格についてご紹介します。
土地の購入相談は「地価公示価格」を調べてから！
土地の購入を不動産業者に勧められた場合は、地価公示価格を調べて提示されている価格と比較し、見合った価格設定かどうかを確認することをおすすめします。
地価公示価格とは、国土交通省が「毎年1月1日現在の全国約2万6,000カ所（平成30年度）の土地における標準的な地価」を、その年の3月に発表するものです。地価公示価格は、いわば「国が調査した土地の相場」ということになるため、信頼性は非常に高いといえます。
地価公示価格より明らかに安ければ「訳あり」の可能性も!?
土地の価格は、教育や地域サービスなどの周辺環境や、公園や商業施設の有無、沿線や地域イメージなどさまざまな要素から決まります。そのため、地価公示価格から推測される相場より価格が安い土地は、「訳あり」の可能性があることを知っておきましょう。
たとえ価格が安いからといって、「お買い得」とは言い切れない点が、土地選びの難しいところです。価格面の魅力だけで土地購入を決めてしまうと、長く暮らすうちに欠点が気になりはじめることも。多角的に土地の条件をチェックし、本当の意味で「お買い得」であると判断がついてから、購入を検討するようにしましょう。
土地に家を建てられるかどうかを確認する
土地を購入する際は、「土地さえあれば、どこでも家を建てて良い」とは限らないことに注意しましょう。特に「家・敷地の接道義務」は気をつけたいポイントです。
ここでは土地を購入する際に、確認したほうが良いことについてご紹介します。
接道義務とは？
建築基準法により、「建物を建設するときは幅4m以上の道路へ、敷地（土地）が2m以上接していなければならない」と定められています。広い家を建てるために土地を購入したが、接道義務を満たすためには家を狭くする必要があるといった事態を防ぐためにも、土地を購入する際は接道義務について確認するようにしましょう。
土地の広告に「セットバック（SB）」の記載がないか？
不動産広告に、「セットバック（SB）」と記載された土地が販売されていることがあります。セットバックとは、法定基準を満たすために、敷地を後退させて道路の幅を広げることです。
建築基準法では、「道路」とみなされる道幅は4m以上と定められています。セットバックと記載された土地に家を建てる場合は、敷地を後退して4m以上の道幅を確保する必要があるのです。土地そのものに面積がある場合であっても、セットバックがある場合は、セットバック部分を敷地面積に含めることができないことを知っておきましょう。
用途地域も忘れずに確認
先にご説明した「接道義務」ですが、これが課せられている区域は「都市計画区域」と「準都市計画区域」の二つです。ただし、住宅を建てられるのは原則として「都市計画区域」に限られます。
また、都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられ、市街化調整区域には家を建てることができません。そして、「市街化区域」の中にも「用途地域」があり、そのエリアにも家を建てられない土地があることを知っておきましょう。
用途地域とは、地域により建てられる建物の種類や用途を定めたもので、十三種類あります。このうち「工業専用地域」は工場のための土地となるため、住宅やお店、学校、病院、ホテルなどを建てることができません。
家を建てることができない土地の購入を、不動産業者が勧めてくることはまずないかと思いますが、自分でも確認できるに越したことはありません。不動産広告を見る際には、用途地域も忘れずに確認しましょう。
土地の購入以外に費用が発生するか確認する
土地を購入する場合にかかる費用の内訳も確認しておく必要があります。
土地の購入費用は一般的に、「土地代＋法定費用などの諸費用」といわれていますが、これに加えて別途費用が発生する場合があります。
ここでは、土地の購入以外に発生する費用についてご紹介します。
土地の造成費用
土地の地盤が軟弱である場合や、道路などと高低差がある場合に、土地を造成するための費用が発生します。
インフラ工事費用
ガスや水道・電気などのインフラを整備する必要がある場合に、インフラ工事費用が発生します。
購入する土地が農業用地の場合に発生する費用
購入する土地の地目が農地となっている場合、住宅を建てるためには「農地転用」を行う必要があります。なお農地転用するために、土の入れ替えや埋め立てを行った場合は、別途費用が発生します。
境界標がない土地を購入する場合に発生する費用
土地と土地の境目の部分には杭のような「境界標」が立てられていますが、境界標がない土地を購入する場合は、新たに測量を行って境界を測定することになります。その際、測量費用が発生することを知っておきましょう。
なお境界標がない状態を放置しておくと、隣接地とのトラブルを招く可能性があるため、境界測定は必要不可欠といえます。
土地の地盤が安全かどうかを調べる
家を建てる際は、「災害に強い家を建てたい」と考える方がほとんどでしょう。しかし、どれだけ頑丈で耐震性の高い住宅を建てても、土地の地盤が軟弱な場合は安全性に不安が残ります。
家を建てる際は、地盤調査を実施して、必要に応じて地盤補強工事を実施しますが、土地を購入する段階で、地盤の状態をある程度は調べることが可能です。
購入を検討している土地に、以下でご紹介するポイントに該当する部分がないか確認しましょう。
- 周辺の住宅の壁面にひび割れがないか
- 山肌や谷などを盛り土して造成を行った地域ではないか
- 川や池、沢などを埋め立てた地域ではないか
- 周辺の道路よりも低くなった土地ではないか
- 水に関連する地名がつけられていないか
- 元は畑や田んぼだった地域ではないか（水はけが良い場合は軟弱地盤の可能性あり）
上記のポイントに該当する場合は、軟弱地盤の可能性があります。なお盛り土や埋め立てなどの土地の履歴は、国土地理院のホームページで公開している土地条件図で確認することが可能です。
おわりに
今回は、家を建てる土地を購入する際に、注意したほうが良いポイントについてご紹介しました。
毎年国土交通省が発表する地価公示価格が土地の価格の目安となりますが、希望する土地に家を建てることができなかったり、土地の購入以外に費用が発生したりする場合があることを知っておきましょう。また土地を選ぶ際は、地盤が安全かどうかも意識したいポイントです。
土地選びに失敗しないように、今回ご紹介した情報をお役立てください。
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